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土地增值税清算有哪些问题容易被忽略?

麦鼠找房 2021-04-27 16:24
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土地增值税对于房企来说占据整个房地产开发项目的税负比例非常高,土地增值税的税负高低直接影响到企业的整体的税负水平。如果在清算环节不引起重视的话,不提前做好相关的准备工作的话,后续只能被动的进行清算,产生的税款动辄成百上千万!

现实情况是企业引起重视的时候往往在临近清算期到来前。而土地增值税清算的跨度期非常长,至少都在两三年以上,中间可能因财务领导、财务账务处理相关人员离职、更换等原因导致财务处理不规范,费用归类混乱等。而且期间也可能因相关政策的变动下,企业由于没有很好的判断和理解导致产生的问题。

下面这些都是在土地增值税清算期间容易被忽视的问题:

一、关于预缴土地增值税

土地增值税一般按1%-3%左右的比例进行预先缴纳,预缴比例有时还会根据住宅与非住宅等进行适当的调整,不过总的来说,预缴对税负影响是非常小的,除非企业的建设的为普通住宅,增值率大概率是达不到20%比例情况下,预缴比例大可能会对企业的资金占用产生一定的影响。

二、前期准备工作的主要环节

凡事预则立,土地增值税的清算也是一样,是一个有计划有步骤过程,根据平时清算情况,主要总结为以下三点:

1、做好税负测算,这个跟企业每年年初做经营预算一个道理,但土地增值税还有一个重要的区别,在于它是动态预算,而非静态预算。动态预算决算了从项目投标拿地开始到房屋销售结束。

企业需要测算到每一个过程中预测的收入,包括关联方收入,住宅与非住宅、车库等;

预计开发成本,包括土地成本,建设安装费用,以及利息费用,然后确定后期取得什么样的票据和相关的附件材料。

预计开发费用,哪些费用按税法规定是可以入账,哪些是不允许入账,如果多个项目没有单独核算的,应以什么方式将账务分开进行单独核算。

各项收入、成本费用预计好后,同时需要根据工程进度做好良性的动态预测表,纳入企业的日常工作日程中。

2、土地增值税的清算数据大部分建立在企业的账套数据中,企业账务处理水平直接影响土地增值税清算的效率和效果。

比如企业涉及账务处理差错,更正的时候只有调整分录,没有相关的附件支撑;

比如企业根据进度确认的收入跟实际收到的资金不符,中间打折、抵债等其他形式没有相关支撑;

企业的共有费用的分摊问题,估计规则经常变动,导致前后计算结果差异非常大……

以及账务中是否存在多记,少记,错记等情况。

3、土地增值税的证据链,会计账务处理需要会计凭证附件支持,土地增值税的清算同样需要强有力的事实证据作为支撑。

(1) 相关的合同:与该相同相关的所有合同,一次性价款的合同金额与账务上的金额原则上应一致,并且开具的发票和付出的款项应一致,此时,需要合同金额与发票金额、还有资金付款凭证相一致;另外也有只签单价或者框架的合同,这部分应以实际付款准。同时,需要查看是否有补充协议,和变更情况。

(2)发票的查验:发票的真实性、合理性,以及建筑类发票需要备注具体项目名称地址等才属于完整的发票;

(3)资金支付是否真实、合理:同时需要关注未支付部分的风险。如果是扣留的质保金,开具了发票的情况是可以抵扣成本的。

编辑者:admin

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